Destruyendo Techo Propio

Destruyendo Techo Propio

El acceso a la vivienda es un tema recurrente en la discusión política en el Perú. El 52% de la población urbana vive en barrios vulnerables, ocupados de manera informal a través de invasiones, expuestos a múltiples riesgos, sin acceso a títulos, infraestructura ni servicios básicos. El impacto de Covid-19 ha agudizado esta vulnerabilidad.
El gobierno creó en la década del 2000 los programas MiVivenda y TechoPropio (TP) como política de desarrollo en infraestructura habitacional. Los incentivos del sector público (bonos y bajas cuotas iniciales) así como recursos para fondear a las instituciones financieras(IFI), que antes no tenían mayor interés en este segmento, fueron instrumentos importantes para desarrollar estos programas.
Sin embargo, la intervención del principal colocador de créditos TechoPropio, Financiera TFC (73% del total 2019), por la SBS en Diciembre, ha generado un golpe importante al segmento de vivienda social. Desde la intervención, todas las operaciones de los 48 desarrolladores quedaron paralizadas. Y no existe claridad de como sacar adelante los proyectos ni el impacto que la posible quiebra de estos tendría en el Fondo MiVivienda.
Desde la intervención de TFC, se han manteniendo los costos fijos para mantener los proyectos vigentes, gastos financieros por afianzamiento y/o préstamos siguen devengándose y afectando los estados de resultados de los promotores, los costos de materiales se han encarecido, en aquellas regiones donde se ha reactivado la construcción. En muchos otros casos, los proyectos están paralizados, perjudicando la imagen del programa TechoPropio.
Es necesario que el gobierno tome acción con mecanismos alcanzables y resguardos legales que brinden seguridad. Para ello proponemos la creación de un fideicomiso senior al que deben incorporarse los proyectos que estén en fase construcción, transfiriéndose a un fideicomiso específico a cada proyecto (fideicomiso junior) los flujos que reciban en bonos, créditos hipotecarios, cuotas iniciales, así como el inmueble en el que se desarrollarán los proyectos. Los patrimonios autónomos serian administrados por COFIDE. Quienes tengan obligaciones que exigir serán beneficiarios o fideicomisarios de cada patrimonio específico. El Gobierno debería además, coberturar, a través de COFIDE, en no menos del 50% la cartera inmobiliaria de estos proyectos por lo próximos 12 meses. Así se agilizarían colocaciones y se tendrían esquemas de provisiones saludables para sus estados financieros.
Además se deben generar incentivos para que las IFIs generen créditos hipotecarios para las familias que necesitarán completar los precios de sus viviendas, sobre todo hoy que tenemos un sistema financiero con menor apetito de riesgo, sin plataformas y recursos humanos expertos en manejar este tipo de proyectos.
De no contar con el compromiso del gobierno y de las entidades directamente involucradas, será difícil impedir el impacto negativo que la quiebra de 48 proyectos tendrá en el Fondo MiVivienda, y en el acceso a vivienda social en el país.